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Affitti, come scegliere una polizza anti-morosità

Trilocale euro 800,00 mensili

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Sono stati quasi 65mila i provvedimenti esecutivi di rilascio delle abitazioni emessi nel 2015: “solo” 8mila circa per necessità del locatore o finita locazione, contro 57mila per morosità e altra causa. Questo dice l’ultimo rapporto del ministero dell’Interno sugli sfratti in Italia, con cifre che – pur in flessione rispetto al periodo 2008-2014, quando i provvedimenti erano “esplosi” del 47,8 per cento – restano comunque elevate: uno sfratto ogni 399 famiglie residenti. Il fenomeno ha comportato anche il fiorire delle forme di tutela degli affitti – per proprietari e inquilini – rappresentate da prodotti assicurativi e bancari (in partnership o meno con le reti di agenzie immobiliari). Prodotti che continuano ad evolvere e arricchirsi, adattandosi alle situazioni di mercato.

Prodotti a confronto
Da qualche settimana, ad esempio, la polizza “Affitto sicuro” proposta dalla rete di agenzie specializzata Solo Affitti si è strutturata con nuovi pacchetti speciali, che di fatto disegnano «un programma assicurativo a garanzie crescenti», come illustra il responsabile tecnico dell’area Affitto sicuro, Andrea Cera. Inclusa in ogni contratto a uso abitativo stipulato dall’agenzia, e compresa quindi nel servizio di intermediazione immobiliare, c’è di base una garanzia (Tutela Uno) che dura un anno e garantisce al proprietario il rimborso fino a 4 mensilità di canone non pagato e di oneri accessori (fino a 8mila euro), oltre che delle spese legali (fino a 1.500 euro, senza franchigia). E prevede anche per 4 anni un servizio di assistenza gratuita all’inquilino, per interventi urgenti eseguiti da artigiani convenzionati. La polizza “base” può essere estesa, a richiesta del proprietario, fino a 3 o 4 anni (Tutela Uno+), a coprire quindi tutto il periodo contrattuale d’affitto, con un costo di 350 o 500 euro complessivi, indipendentemente dall’importo del canone. Oltre queste novità l’offerta assicurativa di Solo Affitti comprende altri tre pacchetti speciali, a salire: Tutela Estesa (con massimali più alti), Multirischio (con tutela legale allargata a tutte le possibili controversie con l’inquilino) e Massima (con rimborso diretto dei danni da responsabilità del conduttore). «Nel 90% dei casi – spiega Cera – le polizze vengono attivate per morosità, e solo nel 5% per danni all’immobile. Ma per tutelare anche tali eventualità offriamo la formula completa di protezione (Tutela Massima), che consente anche di evitare il deposito cauzionale, con costi in media di poco superiori a due mensilità».

Si affianca invece al deposito cauzionale “Valore affitto”, il nuovo prodotto di MetLife riservato agli iscritti Fiaip. Una copertura assicurativa che si concentra sui casi in cui l’inquilino non possa pagare il canone d’affitto e le utenze, a causa di grave infortunio o perdita involontaria dell’impiego. «Abbiamo cercato di cogliere un bisogno di mercato e integrare gli strumenti a disposizione delle agenzie», afferma Laura Balla, head of marketing and communication di MetLife in Italia. Il prodotto è organizzato in tre piani, con diversi massimali indennizzabili, riferiti a tre livelli di canone mensile d’affitto, e durate che possono andare da 12 a 48 mesi. Il premio complessivo si paga in proporzione, con costi da 116 euro a un massimo di 650 euro, per la protezione più elevata e lunga. «Il beneficiario è direttamente il proprietario, che firma la polizza e ne paga il premio: come se destinasse una parte dell’affitto a copertura di alcuni rischi», osserva Balla. In caso di decesso da infortunio del conduttore, c’è la copertura dei canoni residui (fino a 12, 36 o 48mila euro) e delle bollette dei 12 mesi successivi (fino a 2mila euro); in caso di perdita volontaria d’impiego, per sei mesi la copertura del canone (fino a 500, 750, 1.000 euro) e il rimborso bollette (fino a 160 euro).

A supportare l’inquilino quando non riesce a rispettare l’impegno del contratto d’affitto punta anche la proposta di Cf Assicurazioni, del gruppo Tecnocasa. “Locazione relax” dura da 1 a 5 anni e interviene in caso di morte da infortunio o di invalidità permanente totale da malattia o infortunio (rimborso di 6 canoni, con massimo di 6mila euro), oppure di perdita dell’impiego o riduzione del reddito almeno del 50% rispetto all’anno precedente (6 rate, con massimo di mille euro ciascuna). Il premio pagato dall’inquilino in percentuale sul canone varia in base alla durata (fino al 7% per cinque anni). «Con altri prodotti in passato abbiamo coperto la situazione di morosità a prescindere – spiega Michele Cristiano, amministratore delegato Cf Assicurazioni – con questo andiamo invece ad anticipare il rischio e coprire alcune cause specifiche, certe e certificabili e indipendenti dalla volontà del conduttore, che sono anche le più rilevanti. Ma è utile che sia l’intermediario a suggerire la copertura, perché raramente sono i clienti a chiederla».

Le agenzie senza convenzione
Lì dove non c’è diretta convenzione, a livello generale, tra rete di agenzie e compagnia assicurativa, sono i gli agenti a muoversi con singoli accordi. «Da almeno quattro anni proponiamo la formula di “Affitto assicurato” ed è stato un crescendo di successo: oggi la accetta il 90% dei proprietari», dichiara Roberto Marchetti, agente immobiliare dell’Agenzia Re/Max Reliance di Milano: «La polizza costa all’inquilino una mensilità, e copre al locatore mancati pagamenti del canone fino a un anno, danni fino all’importo di 3 mensilità e spese legali fino a 2mila euro. Sostituisce quindi il deposito cauzionale, ma funziona molto in termini di deterrenza e “sicurezza” ulteriore, proprio perché si chiedono all’inquilino garanzie reddituali».

Necessaria la procedura di sfratto
«Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile». Così recita l’articolo 5 della legge 392/78, il cui contenuto viene di solito ricalcato nelle clausole dei contratti di affitto liberi per le abitazioni. Ma è raro che nei fatti il proprietario si attivi per risolvere l’accordo e ottenere il rilascio dell’immobile quando la mensilità arretrata sono soltanto due e l’inquilino mostra la volontà di mettersi in regola. Il proprietario, tra l’altro, ha dalla sua il deposito cauzionale: somma versata alla stipula dell’accordo a garanzia dell’adempimento di tutti gli obblighi a carico del conduttore (versamento canoni e oneri accessori, riconsegna dell’immobile senza danni, eccetera). Il deposito non può superare le tre mensilità; ma si tratta di una norma derogabile nelle locazioni abitative.

Diverso il caso in cui ritardi e inadempimenti comincino ad essere più cospicui. Ad alimentare l’interesse per le formule di garanzia ulteriori, come le polizze, sono infatti i tempi lunghi necessari a risolvere le controversie e ottenere un eventuale sfratto (attivabile non solo per le mensilità d’affitto, ma anche per spese condominiali e utenze domestiche non pagate, o per le “autoriduzioni” del canone da parte del conduttore). Se i solleciti all’inquilino restano inascoltati «è sempre consigliabile non partire tardi con la procedura di sfratto per morosità – osserva Pier Paolo Bosso di Confedilizia – perché più si ritarda, più diventa difficile recuperare tutte le somme, non coperte da garanzia. Oltretutto i prodotti assicurativi concedono sì il rimborso secondo le misure indicate, ma richiedendo prima al proprietario di svolgere le azioni di recupero del credito». Se il proprietario può esser spaventato da tempi e costi delle procedure di sfratto, insomma, le polizze possono anche spingere a superare le indecisioni, così da non allungare i tempi e aumentare la morosità.

La proposta di Confedilizia
Anche Confedilizia offre ai propri iscritti un “Servizio garanzia affitto” (in convenzione con Intesa Sanpaolo), per difendere i proprietari dal rischio di mancato pagamento di canone o spese condominiali. «Ma la nostra – spiega l’avvocato Bosso – è una fideiussione bancaria a prima richiesta: il rimborso al proprietario avviene appena comunica all’istituto l’eventuale ritardo, senza dover prima tentare azioni di recupero del credito. Questo non esime però dall’avviare in tempi brevi la procedura di sfratto, anche per cercare di ottenere il primo accesso dell’ufficiale giudiziario entro dodici mesi». La copertura dura per tutto il contratto più un anno e costa all’inquilino il 2% dell’importo garantito, che è pari a 12 mensilità (sia per affitto che per spese); e si sta ora mettendo a punto un’eventuale copertura per danni ai locali e spese legali in caso di sfratto.

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