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Da Pianeta Design

In un Condominio chi provvede a pagare le spese straordinarie deliberate prima della vendita dell’unità immobiliare? Ecco la risposta.

In un Condominio s’impone, per correttezza, che il venditore debba informare l’acquirente dell’immobile, della recente delibera di approvazione di lavori di manutenzione dell’edificio.

Tuttavia, qualora la vendita sia conclusa senza tale comunicazione, chi deve provvedere al pagamento delle spese deliberate prima del rogito?

Di seguito vi indichiamo cosa prevede la legge.

Pagamento delle spese condominiali: chi paga le spese prima della vendita?

Le quote mensili concernenti le spese condominiali sono a carico, dopo l’avvenuto rogito, dell’acquirente.

Per quanto attiene le spese dell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore, quest’ultime sono a carico di amministratore ed acquirente.

Le parti rispondono in solido anche se il Condominio può rivalersi sull’uno o sull’altro.

In tal caso, se l’acquirente sia costretto a pagare le spese maturate prima della conclusione della vendita, potrà agire nei confronti del venditore per riottenere le stesse (articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile)

Divisione delle spese per i lavori ordinari

In merito al pagamento delle spese concernenti la manutenzione ordinaria, conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio, l’obbligo vige nel momento in cui l’amministratore ritenga necessario intervenire e dunque in coincidenza con l’esercizio gestionale.

Pertanto la spesa è a carico del condomino al momento della deliberazione dell’attività di manutenzione.

Se il rogito è stato firmato prima, è chiaro che alle spese provvederà il venditore salvo sempre la possibilità del condominio di, eventualmente, rivalersi sull’acquirente con diritto di quest’ultimo di chiedere il rimborso al venditore.

Divisione dei lavori straordinari: a chi tocca pagarli?

L’orientamento giurisprudenziale prevalente prevede che i lavori di straordinaria manutenzione dell’edificio devono essere pagati dal soggetto proprietario dell’immobile in esso apposto nel momento in cui i lavori siano stati deliberati e sottoposti al vaglio di assemblea.

Non è rilevante per la sussunzione dell’obbligo, la data di inizio dei lavori.

Pertanto a seguito di atto di compravendita successivo alla delibera dei lavori da parte dell’assemblea, degli stessi se ne farà carico il venditore.

Il problema sorge allorquando alla decisione finale si arrivi attraverso una serie di delibere per assegnazione dei lavori: in tal caso si fa riferimento alla delibera con la quale si attribuisce all’amministratore la facoltà ed il potere di concludere il contratto di conferimento incarico alla ditta assegnatrice a seguito della discussione in assemblea dei vari preventivi presentati

Pertanto, le spese per l’esecuzione di tali lavori straordinari gravano sul soggetto che diventa proprietario a seguito di delibera di approvazione degli stessi seppur l’esecuzione della prestazione d’opera, nel tempo, sia successiva alla conclusione del contratto di compravendita.

Le parti possono inserire nel contratto una clausola con cui prevedono che le spese dei lavori stabiliti prima della conclusione della vendita, siano a carico dell’acquirente, ma tale patto ha effetti tra le parti negoziali e non è opponibile al condominio che potrà chiedere l’adempimento della prestazione nei confronti di entrambe.

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